השופט נ' הנדל:
1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 2.9.08 (השופטת ג' כנפי-שטייניץ) במסגרתו הוצהר כי המשיבים 1 ו-2 (להלן: "המשיבים") זכאים להירשם כבעלי זכות חכירה במגרש מס' 25 במושב רמת רזיאל בהיותו "משק עזר". כן נקבע כי המערערת תשלם למשיבים הוצאות משפט ושכר-טרחת עו"ד בסך של 30,000 ש"ח.
רקע עובדתי
2. המשיבים הינם תושבי מושב רמת רזיאל, המאוגד כאגודה חקלאית שיתופית (להלן: "המערערת" או "האגודה") ורשומים כחברי האגודה בפנקס החברים בה. המשיבים הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי נגד המשיב 3, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), ובה ביקשו שיוצהר כי הם זכאים להירשם כבעלי זכויות חכירה במגרש בעל שטח של 2,100 מ"ר הרשום כמגרש מס' 25 במושב, ומצוי בחזקת המשיבים משנת 1977 (להלן: "המגרש"), וכי יינתן צו המורה למינהל לבצע הרישום כאמור. הזכויות במקרקעי האגודה, ובהם המגרש, עוגנו בתקופה הרלוונטית בהסכם שכירות הידוע כ"הסכם משבצת תלת-צדדי" או "ההסכם המשולש" אשר נכרת בין המינהל - המשכיר, הסוכנות היהודית - הגורם המיישב, והאגודה, שהוגדרה כבת רשות במקרקעין נשוא ההסכם, ומתפקידה להמליץ בנוגע להקצאת מקרקעי המשבצת.
המשיבים הגישו את תביעתם נגד המינהל, לאחר שהאחרון סירב לרשמם כבעלי זכויות חכירה על כל המגרש. הסיבה לסירוב נעוצה בכך, שלדעת המינהל היווה המגרש "שטח מקצועי", ובהיותו כזה, לא ניתן להחכיר יותר מ-350 מ"ר ממנו, על פי הכללים הנהוגים במינהל. במהלך התדיינות בין הצדדים, הובא לידיעת המינהל כי הסוכנות היהודית ראתה ברבות השנים במגרש משום "משק עזר" ולא "שטח מקצועי", ועל כן הודיע המינהל על נכונותו לרשום את המשיבים כבעלי זכות חכירה במגרש כולו, בהתאם לכללים הנהוגים במינהל לעניין החכרה של משק עזר. ברם, רישום כאמור הותנה בהסכמתה של האגודה. זו נאותה לתת את הסכמתה לפעולת הרישום, אך זאת בתנאי שהכללים והזכויות החלים על משק עזר, לא יחולו על המגרש האמור. לאור עמדת האגודה, תוקן כתב התביעה באופן שזו צורפה כנתבעת נוספת.
הדיון בבית המשפט קמא
3. המשיבים טענו בהליך קמא, כי על אף שהמגרש כונה במשך השנים בשמות שונים - "משק עזר", בית מקצועי", "מגרש מקצועי", "מגרש עזר" - מהותם של ההסכמים שנכרתו עימם במהלך ישיבתם על הקרקע, ובמיוחד אישור הסוכנות היהודית כי המדובר במשק עזר, מעידים כי ניתנו להם זכויות במגרש כבמשק עזר. על כן, טענו, זכויותיהם במגרש זהות לזכויות בעלי נחלה במושב, והמערערת אינה רשאית למנוע את רישום זכויותיהם במגרש בשטחו המלא, או להתנות את הסכמתה בכך שלא יחולו על המגרש הכללים והזכויות החלים על משק עזר.
לעומתם טענה האגודה, כי מעמדו של המגרש הוא של "בית מקצועי" ועל כן יש לייחס לו רק את הזכויות הצומחות ממעמד זה. לשון אחרת, האגודה ביקשה לקבוע כי למשיבים לא צומחת כל זכות הנובעת מהגדרת המגרש כ"משק עזר". עוד נטען כי יחסיה של האגודה עם המשיבים הם יחסים של דיירים ללא זכויות נחלה או משק עזר, וכי האחרונים לא שילמו לאגודה דבר בגין קבלת הזכויות בבית המקצועי. כאמור, אין למערערת התנגדות להתקשרות בין המשיבים למינהל, אלא רק לבקשה לפיה יוגדר המגרש כ"משק עזר" על הזכויות הנובעות מכך.
4. לצורך הכרעתו, סקר בית המשפט קמא מסמכים היסטוריים שונים החל משנת 1976, הנוגעים למגרש. כך לדוגמא, מסמכים משלהי שנות השבעים התייחסו למגרש כ"בית מקצועי", בעוד שממסמכים אחרים מתחילת שנות ה-80 ועד לתחילת שנות ה-90, ניתן היה ללמוד שהמגרש, הן מבחינה מהותית והן מבחינה הגדרתית מוגדר כ"משק עזר" או כ"מגרש עזר". בשנת 2002 הוגדר המגרש כ"מגרש מקצועי" בתב"ע החלה על המקרקעין. כן צוין על ידי בית המשפט קמא כי ביום 11.5.2004, טרם פנו המשיבים למינהל לשם הסדרת רישום זכויותיהם, חתמו למול האגודה על אישור לפיו ידוע להם כי מגרשם הינו "בית מקצועי" ללא כל זכויות באגודה, ועל יסוד אישור זה נאות ועד הנהלת האגודה לאשר את בקשת המשיבים לרשום את המגרש ("בית") על שמם במינהל מקרקעי ישראל. במסגרת סקירה זו ציין בית המשפט, כי לאורך השנים התייחסה הסוכנות היהודית למגרש כאל משק עזר, וכי עמדה זו אושררה על ידה במכתבה מיום 22.07.2007.
נקבע, כי השוני בהגדרת המגרש נשא עמו גם שוני מהותי. צויין כי בית מקצועי הינו נכס שהועמד על ידי האגודה לתקופה מוגבלת לרשות מתיישבים שאינם חקלאים אשר מקצועם נדרש ביישוב - דוגמת רב, מסגר ותפקידים נוספים שאינם חקלאיים - ושאותו יש להשיב לידי האגודה עם תום שירותו של איש המקצוע במושב. לעומתו, משק העזר נוצר עבור מתיישבים שאינם מחזיקים במשק חקלאי - דוגמת עובדי הציבור באגודה השיתופית ובמוסדות היישוב - ותפקידו לייצר מזון לאספקה עצמית וכהשלמת הכנסה. ברם, הראיות הצביעו כי במהלך הזמן "איבדו משקי העזר את תפקידם ההיסטורי ונותרו כנחלה קטנה מכדי לקיים בה חקלאות" (עמ' 11 לפסק הדין).
מכאן, נסללה הדרך לבחון את גישתה של המערערת בפועל כלפי המשיב. התברר, כי במהלך השנים ההתייחסות למשיבים הייתה כאל בעלי "משק עזר". כך למשל, עברו המשיבים ועדת קבלה של האגודה, חתמו על התחייבות מול הסוכנות היהודית, קיבלו הלוואות מהסוכנות היהודית ושילמו דמי ארנונה ומיסים בגין המגרש. לאור האמור לעיל קבע בית המשפט קמא כי מן הראוי להתייחס למשיבים כאל בעלי משק עזר.
עוד נקבע, כי במסגרת ההסכם המשולש, אין ולא הייתה למערערת סמכות בכל הנוגע להקצאת המקרקעין ולהתקשרות עם מתיישב בהסכם חכירה, סמכות הנתונה אך ורק בידי המינהל. על כן, האישור שנחתם בין המשיבים למערערת ביום 11.5.2004 לפיו הוגדר המגרש כ"מקצועי", לא יכול לפגוע במעמדו של המגרש כ"משק עזר", בהיעדר כל סמכות למתן זכויות בשטח על ידי המערערת. סמכות זו כאמור מצויה בידיהם של המינהל והסוכנות היהודית. נוכח זאת, קבע בית המשפט קמא כי המשיבים זכאים להתקשר עם המינהל בהסכם חכירה ביחס למגרש במלוא שטחו, בהתאם לכללים הנוהגים במינהל לעניין החכרה של משק עזר. נקבע כי האגודה תשלם למשיבים את אגרת בית המשפט כמו גם שכר טרחת עו"ד בסך 30,000 ש"ח.
טענות הצדדים
5. לטענת המערערת, המשיבים והמינהל מושתקים מלטעון כי המגרש הינו "משק עזר" שכן מטענותיהם בתחילת ההליכים בפני בית המשפט קמא, ניתן היה ללמוד כי המשיבים והמינהל הסכימו שהמדובר ב"מגרש מקצועי". כן נטען כי בית המשפט קמא קיבל את תביעת המשיבים בניגוד לאמור במסמכים מפורשים, ובניגוד לתכליתם ולאומד דעת הצדדים. בנוסף, נטען כי עדותו של העד מטעם המשיבים, מר אליהו קובייסי (להלן: "קובייסי"), אשר שימש בתקופה הרלוונטית כמנהל אגף חוזים ובטחונות במחלקה להתיישבות של הסוכנות היהודית, הינה בלתי מהימנה. לכן, שגה בית המשפט קמא שעה שהסתמך עליה. עוד נטען, כי המשיבים לא העלו טענה כי מעמדו של המגרש שונה עם הזמן, וכי טענה זו הועלתה על ידי בית המשפט עצמו שלא כדין. לגישתם, בניית בית על ידי המשיבים במגרש, תשלומי מיסים והלוואות שונות מהסוכנות, אינם יכולים לשנות את מעמדו של המגרש כ"בית מקצועי". נאמר כי בית המשפט קמא פסק סעד שלא התבקש כלל על ידי המשיבים - חיוב האגודה להסכים לשינוי התב"ע החלה על המקרקעין.
משיבים 1-2 טוענים, כי לאור הקביעה לפיה אין לאגודה כל מעמד בקביעת גורלם של המקרקעין, הרי שיש בכך כדי להורות על סילוק הערעור על הסף. בנוסף, השינוי בהגדרת המקרקעין נעשה על דעת האגודה ובהסכמתה, שעה שהלוואות לצורך בניית ביתם של המשיבים התקבלו באמצעות האגודה והועברו דרכה למשיבים. לעניין החתימה על האישור מיום 11.5.2004 טוענים המשיבים כי הדבר נעשה מבלי שהצדדים ייחסו כל חשיבות להגדרה הניתנת למגרש, וזאת ,לטענתם, אף גישתה של האגודה. מעבר לאמור נטען כי בפועל הוכח שהמגרש מהווה "משק עזר". בתגובתו לערעור, חזר המינהל על עמדתו כפי שהוצגה בבית המשפט קמא ולפיה אף הוא רואה במגרש כמשק עזר ועל כן יש לדחות את הערעור.
דיון והכרעה
6. לאחר עיון בטיעוני הצדדים, ושמיעת טענותיהם בפנינו, עולה כי עיקר טענותיה של המערערת מופנות כלפי הערכות המהימנות וקביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא. כך ולדוגמא, יוצאת המערערת נגד העדפת המסמכים המעידים על היותו של המגרש "משק עזר" תחת היותו "בית מקצועי"; נגד מהימנותו של העד קובייסי ונגד הטענה לפיה מעמדו של המגרש שונה עם הזמן.
כלל נקוט הוא מלפנינו, כי אין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעותיה העובדתיות ובהערכות המהימנות שנערכו על ידי הערכאה המבררת. זאת ייעשה אך במקרים החריגים ויוצאי הדופן, בהם נראה על פני הדברים כי בקביעותיה של הערכאה המבררת נפלה טעות בולטת וברורה שאינה מתיישבת עם חומר הראיות שהובא לפניה. אמנם, צודקת המערערת כי מקום בו ניתן פסק-דין על יסוד מסקנות שהוסקו מפרשנותם של מסמכים שונים, אין לערכאה המבררת כל יתרון בכל הנוגע להסקת מסקנות על בסיס העובדות שנקבעו, וזאת להבדיל מהעובדות עצמן. אולם, אין בכך כדי לסייע למערערת במקרנו, שכן קביעתו העובדתית של בית המשפט קמא בדבר היותו של המגרש "משק עזר" כוללת מיניה וביה את המסקנה המשפטית בדבר הזכויות הצומחות מהקביעה האמורה.
המערערת מפנה למספר פסקי דין בהם התערבה ערכאת הערעור בממצאיה העובדתיים של הערכאה המבררת, אך נראה שאין להחיל בעניינו את החריג להתערבותה של ערכאת הערעור בקביעות העובדתיות. הנידון אינו דומה לראייה. במסגרת הפסיקה אותה הציגה המערערת כאסמכתא לטיעונה, נפלו בכל אחד מאותם תיקים, פגמים כה מהותיים ושורשיים, עד כי התבקשה התערבות על ידי ערכאת הערעור. רוצה לומר, כי ניתן היה לעמוד בקלות על טעות באופן בו הפעילה הערכאה המבררת את שיקול דעתה. כאמור, זה אינו המקרה כאן. מסקנותיו של בית המשפט המחוזי ברובד העובדתי הינן מנומקות וסבירות בהתאם לחומר הראיות שהוגש לפניו על ידי שני הצדדים.